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2017樓市開局為何遇冷?2017年房價走勢揭秘

    公開信息顯示,今年春節期間,南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮,大多下跌至個位數,為近三年同期的最低值。2017年房地產市場“清淡”開局透露何種信號?
樓市開局遇冷 投資投機受抑
    春節假期成交萎縮是今年房地產市場開局“遇冷”的典型寫照。深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示,1月,深圳市一手住宅成交量下滑明顯,共成交1652套,環比下降23.6%。今年春節期間,南京市住宅認購量共31套,成交量為1套。認購量與去年春節假期的52套相比,下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春節期間減少71.1%,是2011年以來成交量最低的。
    作為樓市風向標的一線城市和熱點二線城市成交量呈現普降態勢。北京樓市新建純商品住宅僅簽約2477套,二手住宅的簽約量也下滑到了12860套,環比分別下降23.8%和28.9%;廣州住宅網簽6823套,同比下降12.63%,環比下降42.32%;廈門一手住宅成交413套,環比下降45.23%;合肥九區一手住宅成交1384套,環比下降近五成,同比下降超過80%;杭州成交新房8502套,環比下降約33%。
    伴隨成交量的萎縮,一些熱點城市的房價有所松動。1月份,深圳房價繼續回落,成交均價54931元/平方米,環比下降0.03%;廣州成交均價16970元/平方米,環比微跌0.61%。
    值得一提的是,剛需入市是1月樓市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小戶型成交量為1172套,占總成交量的71%。上海1月均為外環以外剛需或者首次改善置業產品,成交區域為金山、青浦等外環以外遠郊,成交均價都在4萬元/平方米以內,而去年同期有24個項目有交易,并且結構也較為齊全,除了剛需改善外,還有一些單價超過10萬元/平方米的高價房。
    多家市場研究機構認為,這表明剛需和首套置業比例大幅提高,投資投機行為得到進一步抑制。
政策調控顯效 市場觀望轉濃
    記者采訪了解到,雞年開局清淡與市場風向有關。1月的一系列數據顯示,樓市進入下行通道基本確立,從購買心態來看也沒有非理性追漲行為。和去年下半年相比,一些買房人的心態相當平穩,并不著急出手,觀望成了市場主流。
    業內人士表示,主要有三大原因造成雞年樓市慘淡經營:一是春節假期為傳統的樓市銷售淡季,市民更多地忙于走親訪友或者出游;二是2016年樓市過于火爆,透支了部分市場購買力,雞年春節前后推盤量明顯減少;三是今年以來樓市熱度驟降,不少準購房者因熱點城市未來房價走勢不明朗而處于觀望中。
    中原地產分析師張大偉認為,1月公布的2016年數據顯示,從去年10月開始,市場的亢奮已在各地的調控之下逐漸退燒,多項指標同比漲幅已有收窄。
    實際上,在“防風險、擠泡沫”的主基調下,去年9月份以來,全國20余個熱點城市密集出臺調控措施,去年第四季度市場熱度驟降,部分三線四線城市也相繼加入調控行列。樓市開局遇冷也是政策調控顯效。此外,今年1月各地陸續召開的地方兩會也透露出“房子是用來住而不是用來炒”的信號。
成交量或萎縮 房價高位趨穩
    海通證券首席經濟學家姜超表示,在全國性的地產周期見頂的背景下,一線城市成為吸金熱點。但從存貸款數據來看,一線城市存款增速已大幅降低,且遠低于貸款增速,意味著銀行放貸能力在減弱,也預示著地產價格面臨調整的風險加大。
市場人士預計,展望2017年,熱點城市樓市冷清趨勢可能會延續一段時間。張大偉認為,樓市持續調控是2017年的主要方向,大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數顯示,前期房價漲幅較高的城市回調壓力倍增。
    春節假期結束后第一個工作日,央行上調了逆回購利率和SLF(常備借貸便利)利率,而在春節放假前,MLF(中期借貸便利)利率也已上調。業界普遍認為,此舉提高了銀行放貸的資金成本,進而會影響按揭貸款利率。
    第一太平戴維斯、偉業我愛我家集團市場研究院等市場機構認為,在信貸成本提高、限價政策趨嚴、監管執行力度嚴格、自住型商品房未來供應有望增加等因素作用下,房地產市場降溫預期進一步明確,交易量將繼續萎縮。
    “隨著前期調控政策的持續消化,一些熱點城市房價已趨穩定。”廈門大學管理學院教授戴亦一表示,今年房地產市場調控風向仍將以打擊投機,引導合理住房需求成為調控的重中之重。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2017年去庫存戰略將繼續,尤其是三四線城市仍會強化政策導向。對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說,庫存規模不足。因此,從抑制房價、滿足基本住房需求等角度看,仍需積極通過加大供地、疏解城市人口、加大保障房供應等方式來解決。
    業界普遍認為,在經歷2016年房地產過度透支市場購買力后,今年房地產市場成交量將告別高增長。考慮到房地產業在國民經濟扮演的“穩增長”重要作用,房價或將高位盤整趨穩,而如何防住風險、抑住泡沫也考驗地方政府的調控能力。
 
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